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看《安家》涨知识!买卖房千万别“跳单”

发布时间:2020-03-23|来源:清远市中级人民法院|专栏: 失信惩戒案例

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近日,电视剧《安家》热播,其上演的是一个接地气的房产中介故事,该剧一经播出便引发了观众热议。特别是其中于先生和饲料大王林老板的“跳单”行为,让不少观众印象深刻,唏嘘不已。

 

 在清远地区,近年随着房产交易日趋频繁,买卖双方通过中介公司进行房地产交易已成为一种普遍方式,中介公司以房屋买方或卖方私下达成交易或另行委托他人居间(“跳单”)为由,要求其承担违约责任的案件也不少。

 

 据统计,全市法院近三年共受理居间服务合同纠纷案453件,呈逐年上升趋势。2019年共受理193件,比2017年翻了一番,其中因“跳单”引发的纠纷占总数的近70%。

 

 

下面通过两个典型案例

为您揭秘“跳单”带来的风险及不良后果


案例一:居间合同条款有猫腻?签合同需谨慎

 

2017年4月,英德某房地产公司作为中介,分别与吴某(卖方)、邓某(买方)签订《房地产居间合同》,合同中第十六条约定了“若卖方或买方任何一方或双方未能依本合同之条款出卖或买入该物业,则违约方须即时付予经纪方8000元违约金”条款。

 

2017年5月,英德某房地产公司促成吴某与邓某达成交易,双方正式签订房地产买卖合同。不久后房价上涨,吴某私下找到邓某协商解除了购房合同,并将首期购房款、定金及违约金赔偿给了邓某。英德某房地产公司认为吴某的行为违反了《房地产居间合同》第十六条,应赔偿违约金,故提起诉讼。

 

法院经审理后认为,英德某房地产公司与吴某签订的《房地产居间合同》是双方在平等、自愿的基础上订立,合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法、有效。吴某擅自与邓某解除合同属违约行为,应承担违约责任。

 

吴某辩称,该合同的第十六条属于霸王条款,格式条款,应认定为无效。法院认为,此条款属于客户跳开中介的违约责任条款,旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益,防止当事人利用已获得的服务进行私下交易的背信行为,应认定为有效。故法院支持吴某按照合同约定支付8000元违约金给英德某房地产公司。


 案例二:跳过中介交易,小心赔偿高额违约金

 

成某(甲方)欲卖房子,与清远某房地产投资顾问公司(乙方)于2019年3月30日签订《限时销售合同》,双方约定:乙方即可全权代理甲方出售房屋,期限为签订本合同之日起至2019年5月10日前。如乙方未在限时期内为甲方找到适合买家,则甲方有权没收限时销售保证金3000元;如甲方拒绝与乙方找的适合买家签订《房屋买卖合同》,则甲方需向乙方返还限时销售保证金3000元,且应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。

 

签订合同当天,成某收到了该公司支付的限时销售保证金3000元。4月12日,成某自行与刘某签订了该房屋的买卖合同,并于4月17日办理了产权转移手续。4月27日,清远某房地产投资顾问公司为成某找到买家,并将买家所付的房屋定金转入成某账户,同时通知成某5月1日前来办理房屋买卖合同手续,但被成某拒绝了。故该公司提起诉讼,要求成某按照合同退回限时销售保证金,并赔偿违约金。

 

法院经审理后认为 清远某房地产投资顾问公司、成某签订的《限时销售合同》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应恪守履行。成某收取了清远某房地产投资顾问公司支付的限时销售保证金3000元,应在约定的限时销售期限2019年5月10日前将涉案房屋交由清远某房地产投资顾问公司代为寻找买家。

 

然而,成某在未与清远某房地产投资顾问公司协商解除合同的情况下,擅自于2019年4月12日将涉案房屋另行出卖,导致限时销售合同不能履行,成某的行为已构成违约,应承担相应的违约责任。因此,法院判决成某返还限时销售保证金,并支付房地产委托交易价格的4%给清远某房地产投资顾问公司。

 

 

法官提醒

 

不管是房屋买方,还是卖方,如果在接受了中介机构提供的服务后,利用中介机构提供的信息与机会,私下与对方或者通过其他中介机构达成交易,都构成典型的“跳单”行为,这种行为不仅会影响房屋买方或卖方的信誉度,同时也可能被要求支付高额违约金。

 

因此,房屋买卖双方在通过中介购房时,如被要求在任何文件上签字,一定要事先对文件内容进行全面审核。如果对中介《看房确认单》等文件中标明的中介费等标准不认可,最好拒绝签署,另寻其他中介。如果签署了此类文件,但最终不是通过该中介完成交易,就存在被认为“跳单”的风险,那么应该对自己的行为作出合理的解释和准备,如果确实是通过其他渠道另外得到同样房源信息,应注意提前收集准备相关证据证明该事实。

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